OBLIGACIONES DEL VENDEDOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 

 

En  la mayoría de los contratos existen obligaciones para ambas partes contratantes, no es la excepción el contrato de compraventa, el contrato de compraventa consiste en que, una persona se obliga a entregar una cosa a otra que paga un precio por esta.

Las partes en este contrato se denominan vendedor el que está en la obligación de entregar la cosa y comprador,  la persona que debe pagar el precio de la cosa. Básicamente las obligaciones del vendedor son las siguientes:

 

• Entrega de la cosa

• Saneamiento de la cosa vendida

• Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador.
   

Respecto a la entrega de la cosa, esta debe realizarse en el tiempo estipulado por las partes y debe entregarse exactamente la cosa que figura en el contrato; en el artículo 1882 del código civil  expresa que si el vendedor retarda por culpa suya la entrega el comprador tiene dos opciones, preservar el contrato con derecho de ser indemnizado o desistir del contrato también con derecho a pedir indemnización de perjuicios.

En cuanto al saneamiento de la cosa vendida encontramos dos situaciones la primera es la obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión de la cosa vendida para que este la ejerza de manera pacífica, y por otro lado responder por los vicios redhibitorios (vicios ocultos). Cuando se ampara al comprador en su dominio y posesión de la cosa esto comprende el saneamiento por evicción, evicción no es más que amparar al comprador cuando este ha sido privado en todo o en parte de la cosa por sentencia judicial.

Por otra parte en cuanto al saneamiento por evicción según lo expresado en el artículo 1895 del código civil, solo debe responder el vendedor  cuando las evicciones tengan una causa anterior a la venta a menos que en el contrato se haya estipulado otra cosa.

Por último es nula todo estipulación que exima al vendedor de saneamiento por evicción, pero esto siempre y cuando haya habido mala fe,  por ejemplo Camilo y Felipe realizan un contrato de compraventa de una casa, Camilo es el vendedor y Felipe el comprador, en el contrato se estipula que Camilo no saneara por  evicción  la cosa vendida,  pero Camilo sabe que esa casa está en posesión de Juan y Juan inicio proceso de pertenencia. En este caso existió mala fe por parte de Camilo al estipular que  no respondería por evicción de la cosa.

 

EXISTE OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO POR EVICCIÓN O VICIOS REDHIBITORIOS EN LAS VENTAS FORZADAS

 

Las ventas forzadas son aquellas que como su nombre lo indica las efectúa una autoridad judicial para satisfacer en algunos casos las deudas a los acreedores de una persona, por ejemplo cuando los bienes hipotecados son embargados y posteriormente vendidos para satisfacer la obligación del deudor a sus acreedores.

En las ventas forzadas el vendedor es la autoridad judicial a la que le corresponde con el producto de la venta pagar a los acreedores del deudor, entonces ¿procede la acción de saneamiento por evicción en las ventas forzadas?

El código civil establece que en el caso de ventas forzadas, si la cosa vendida resulta evicta, a lo único que se encontrara obligado el vendedor será a la restitución del precio pagado por el comprador, es decir, que en ningún momento habrá lugar a indemnización alguna por perjurios, ni la obligación de sanear comprenderá efecto alguno distinto a la restitución del precio pagado.

Respecto a la acción de saneamiento por vicios ocultos de la cosa, esta no es procedente en principio en las ventas forzadas, sin embargo si el vendedor no ha podido o no ha debido ignorar los vicios de la cosa y aún así no los declaro al comprador habrá lugar a que el comprador ejerza la acción redhibitoria por vicios ocultos.

Cuando el vendedor en las ventas forzadas tiene conocimiento de los vicios de la cosa también hay lugar a solicitar la indemnización de los perjuicios que haya causado la venta de la cosa con vicios ocultos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1922 del código civil, el cual señala lo siguiente:

“La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia.  Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”. 

Para efectos de la acción redhibitoria por vicios ocultos haya tener en cuenta que el código civil establece un prescripción se seis meses respecto a las cosas muebles y un años respecto a los inmuebles.

 

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

 

El contrato de compraventa es un contrato de  característica bilateral, pues genera obligaciones para ambas partes, es decir, tanto para el vendedor como para el comprador; la obligación principal del comprador está contemplada en el artículo 1928 del código civil que dice lo siguiente:

“La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido”

Pagando el precio convenido en el contrato de compraventa el comprador extingue dicha obligación, pero ¿Dónde debe hacerse dicho pago? El pago debe hacerse en el lugar que se estipulo por las partes en el contrato y  si no se estipulo, en el momento de la entrega de la cosa  vendida.

Al igual que cuando el vendedor incumple con cualquiera de sus obligaciones, como por ejemplo no entregar la cosa en el lugar y tiempo determinado y por dicha razón el comprador puede pedir indemnización por perjuicios causados e incluso rescindir el contrato, así mismo cuando el comprador no cumple con la obligación de pagar el precio convenido en el tiempo y lugar estipulados, es decir, se constituye en mora; tiene el vendedor los mismos derechos de pedir indemnización de perjuicios o también puede rescindir dicho contrato y pedir indemnización.

Respecto al pago del precio convenido en el contrato de compraventa, en el inciso dos del artículo 1929 del código civil hay algún muy interesante que es lo siguiente:

“con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa, o probare que existe contra ella una acción real  de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad  de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio”

Lo anteriormente expuesto no es más que una manera de proteger al comprador  para que el vendedor cumpla con su obligación de sanear, es decir,  de amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida. Pero en este caso se deben llenar unos requisitos:

 

ARRAS Y SUS CLASES

 

Las arras son una especie de garantía que se entrega ya sea para confirmar un contrato,  o como parte de indemnización para poder desistir de dicho  contrato, por esto el derecho civil las divide en arras confirmatorias y arras de retractación.

El código civil define las arras confirmatorias en su artículo 1861 de la siguiente manera:

“si expresamente se dieran arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedara perfecta la venta, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 1857 del código civil”

Cuando el artículo mencionado anteriormente se refiere a que, sin perjuicio de lo previsto del artículo 1857 del código civil, se refiere a que ciertos venta de bienes se reputan perfectas cuando se cumple ciertas formalidades, por ejemplo la venta de bienes inmuebles, Juan vende una casa a Camilo, esta venta se reputa perfecta cuando se han elevado a escritura pública.

Respecto  a las arras de retractación el  artículo 1859 del código civil se refiere de la siguiente manera:

“Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”

Si las partes no hubiesen establecido el término durante el cual podría retractarse, perdiendo las arras, se entenderá que transcurridos dos meses contados desde la celebración del  acuerdo, no habrá lugar a la retractación, ni después de otorgada la escritura pública o principiada la entrega.

Entonces las arras son cosas que se dan en garantía para la celebración de un contrato, que por lo general siempre consiste en dinero, se dan  ya sea para confirmar el contrato o para poder desistir de este,  caso en el cual el que ha dado las arras las pierde y el que las ha recibido debe restituirlas al doble si desiste del contrato.

Por último cuando se trate de arras confirmatorias se debe otorgar un acuerdo expreso de que las arras se dan para confirmar el contrato o como parte del precio, dicho acuerdo de constar por escrito, ya si no se cumple con esto la ley presume que son arras de desistimiento o de retractación.

 

CLAUSULA PENAL

 

Cuando se realiza un contrato,  por ejemplo un contrato de compraventa para que no se incumplan las obligaciones impuestas por este contrato a las partes, se puede establecer una clausula en la cual se obliga a la parte que incumple la obligación a cancelar una suma de dinero; a dicha suma se le denomina clausula penal.

La clausula penal se encuentra consagrada en el artículo 1592 del código civil de la siguiente manera:

“La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal” 

Carlos y Manuel realizan un contrato de compraventa en el cual Carlos vende una casa a Manuel, en el contrato se estipula una clausula penal en la cual Carlos debe pagar una suma de dinero si no entrega la casa en la fecha estipulada en el contrato  de compraventa.

Solo cuando  se ha constituido en mora al deudor, puede el acreedor demandar la obligación principal o la pena;  y una vez constituido el deudor en mora podrá el acreedor pedir el cumplimiento de la obligación principal o la pena, pero no las dos a la vez a menos que se haya estipulado otra cosa por las partes que suscribieron el contrato.

Por otro lado cuando es declarada la nulidad de la obligación principal,  debido al carácter accesorio de la clausula penal, la nulidad de aquella acarrea la de esta;  se debe cumplir la clausula penal desde que el deudor incurre en mora. Si hay cumplimiento solo de una parte de la obligación principal aceptada esta por el acreedor, el deudor tendrá derecho a que se le rebaje la pena por el incumplimiento de la obligación principal.

Es incompatible pedir indemnización de perjuicios  y cumplimiento de la clausula penal a la vez, salvo que las partes contratantes hayan estipulado otra cosa.

En síntesis la clausula penal es un castigo que se impone a la parte que incumple con la obligación que le impone el contrato,  dicha clausula se estipula en el contrato que suscriben las partes.

 

LESIÓN ENORME

 

La lesión enorme es una figura jurídica a la que puede recurrir un comprador o vendedor para exigir que se rescinda un contrato de compraventa, cuando el valor del contrato difiere desproporcionadamente del valor real.

Muchas personas desconocen la posibilidad que le ofrece la ley para defender sus intereses, cuando al comprar o vender algo se sienten “estafados” en le medida en que el valor de lo comprado o vendido es, de lejos, diferente el valor real de bien.

Es muy común encontrar personas a las que mediante engaños y presiones les obligan a vender su casa, finca y cualquier otro bien raíz a precios irrisorios, y estas desconocen que este contrato puede ser invalidado mediante la figura de lesión enorme.

La lesión enorme se da tanto desde el punto de vista del vendedor como desde el punto de vista del comprador.

En un contrato de compraventa de un bien concurren dos pares: el comprador y el vendedor, de modo que cualquiera de las partes puede ser objeto de una “estafa” en cuanto al valor pactado y pagado.

Pues bien, desde el punto de vista del comprador, la ley considera que existe lesión enorme cuando lo comprado supera el doble del “justo valor”. Es decir, cuando el bien comprado tiene un valor real o justo inferior a la mitad de lo que se ha pagado con ellos, se configura le lesión enorme.

Ejemplo. Se compra una bodega en $100.000.000 cuando en realidad su valor es de $48.000.000. En este caso el bien comprado supera el doble del valor real, es decir, se tiene un sobreprecio de más del 100%, situación que configura la lesión enorme.

Para poder alegar la lesión enorme, el sobreprecio pagado debe ser superior al 100%, pues así lo exige la ley, de modo que si el sobreprecio es exactamente del 100% o menos, no se puede alegar lesión enorme.

Desde el punto de vista del vendedor, existe lesión enorme cuando el valor recibido por el bien vendido es inferior a la mitad del “justo valor” o valor real. En otras palabras, cuando le pagan por un bien menos del 50% de lo que vale se puede alegar la lesión enorme como una causal para rescindir el contrato de compraventa.

Ejemplo: La bodega del primer ejemplo que tiene un “justo valor” o valor real de $48.000.000 es vendida por $20.000.000. En este caso, el vendedor recibió menos de la mitad de su valor real, recibió un precio inferior al real en más de un 50%, lo que viene a constituir lesión enorme.

Para que el vendedor pueda alegar lesión enorme, el desfase entre el precio real y el pagado debe ser superior al 50%, puesto que si el sobreprecio llegare a ser exactamente del 50% o menos, no se puede alegar la lesión enorme como una causa para exigir que se rescinda o anule el contrato.

Es importante anotar que la lesión enorme solo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles, no la compraventa de bienes muebles o mercancías.

 

PRUEBA DE LA LESIÓN ENORME

 

Respecto a le lesión enorme, existen tres teorías, de las cuales, en Colombia opera sólo una: Teoría subjetiva, Teoría Objetiva y Teoría mixta.

La teoría subjetiva supone que para que haya lesión enorme debe existir y de hecho probar mala fe, engaño, presión o constreñimiento de una de las partes para conseguir el mayor o menor precio, según el caso. Que una de las partes de aproveche de la necesidad o ingenuidad de la otra, o de las mismas circunstancias para sacar ventaja, por lo que si estos hechos no se prueban, no se puede alegar lesión enorme así el precio sea infinitamente superior o inferior al real.

La teoría objetiva supone que no es necesaria prueba diferente que la de probar que existe una desproporción entre el precio pagado y el valor real del bien, por lo que es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato está dentro de los parámetros establecidos por la ley para que se configure la lesión enorme, que es la que opera en Colombia.

La teoría mixta es una combinación de la teoría subjetiva y objetiva, es decir, que además de existir desproporción entre el precio o valor del contrato y el valor real o justo del bien, debe existir engaño, mala fe, presiones, etc.

 

IMPOSIBILIDAD DE RENUNCIAR A INVOCAR LA LESIÓN ENORME

 

El artículo 1950 del código civil, de forma expresa establece que no es posible pactar en el contrato que las partes no podrán intentar la acción rescisoria por lesión enorme, o que se donará el exceso del “valor justo” por parte del vendedor. Cualquier cláusula en estos sentidos se tendrá como no escrita.

Esto es especialmente importante puesto es común encontrar personas que luego de “estafar” a un incauto, le hacen firmar un documento en los que renuncian a cualquier acción judicial posterior para reclamar sus derechos. Compromisos de este tipo son inválidos de pleno derecho.

 

OPORTUNIDAD PARA ALEGAR LA LESIÓN ENORME

 

Para solicitar la rescisión [anulación] de un contrato de compraventa alegando la lesión enorme, la ley prevé un plazo de cuatro [4] años a partir de la firma del contrato.

ARTICULO 664. <LAS COSAS INCORPORALES>. Las cosas incorporales son derechos reales o personales.

 

ARTICULO 665. <DERECHO REAL>. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin aspecto a determinada persona.

Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda* y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.

 

ARTICULO 666. <DERECHOS PERSONALES O CREDITOS>. Derechos personales o créditos son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones personales.