El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral en el cual ambas partes tienen obligaciones, es un contrato nominado ya que se encuentra a partir del artículo 1973 del código civil y consiste en el goce que se concede de una cosa  que puede ser corporal o incorporal a cambio de un pagar por este goce, el arrendamiento también puede consistir en ejecutar una obra o prestar un servicio.

El artículo 1973 del código civil define el arrendamiento de la siguiente manera:

“el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

Puede celebrarse incluso un contrato de arrendamiento sobre una cosa ajena, pero en este caso el arrendatario de buena fe, es decir, que no tenía conocimiento de que la cosa era ajena, tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción.

En cuanto al precio en el contrato de arrendamiento este puede estipularse en dinero o en cierta cantidad de los frutos de la cosa arrendada.

Al arrendador le corresponde entregar la cosa a la persona que lo arrendo, mantener la cosa en buen estado, a fin de que sirva para lo que fue arrendada, a responderle al arrendatario por toda turbación en el goce de la cosa. El arrendatario puede desistir del contrato cuando el arrendador este en imposibilidad de entregar la cosa y tendrá derecho a la indemnización correspondiente por los perjuicios causados; de igual manera tendrá derecho a indemnización cuando el arrendador se demore para entregar la cosa arrendada.

En cuanto a que el arrendatario sea perturbado en el goce de la cosa también en este caso tendrá derecho a indemnización por dicha perturbación, pero si el arrendatario es perturbado por un tercero que no pretende derecho alguno contra la cosa arrendada, le corresponde al arrendatario perseguir la reparación del  daño y no tendrá derecho a indemnización por parte del arrendador ya que este no tiene nada que ver con la perturbación sufrida por el arrendatario.

Si la cosa dada en arriendo impide que sea usada conforme al uso para el que se arrendo por su mal estado, el arrendatario podrá rescindir el contrato pidiendo la correspondiente indemnización de perjuicios, pero no olvidemos que el arrendatario también tiene obligaciones tales como cuidar y usar la cosa para el uso convenido en el contrato y restituirla al momento que termine el contrato de arriendo.

 

CAPITULO II

Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

ARTÍCULO 3.- Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:

a) Nombre e identificación de los contratantes.

b) Identificación del inmueble objeto del contrato.

c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble.

d) Precio y forma de pago.

e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.

f) Término de duración del contrato.

g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

ARTÍCULO 4.- Clasificación. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto:

a) Individual: siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales.

b) Mancomunado: cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio.

c) Compartido: cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios.

d) De pensión: cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

PARÁGRAFO 1º.- Entiéndase como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea independiente y que por si sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada.

PARÁGRAFO 2º.- El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artículo.

ARTÍCULO 5.- Término del Contrato. El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.

ARTÍCULO 6.- Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta Ley.

 

PREDIOS RUSTICOS Y CASAS EN ARRENDAMIENTO

 

El arrendamiento de predios rústicos se regula por una ley estatal de 31-12-80 y comprende todos aquellos contratos mediante los cuales se ceden una o varias fincas para el aprovechamiento agrícola, forestal, etc. Cuando en el arrendamiento de un predio rústico no se fije la duración se entenderá hecho por el tiempo necesario para la recolección de los frutos que la finca diera en un año, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. Esta ley se basa en el reconocimiento de los agricultores y considera que solo estos pueden ser arrendatarios de fincas rústicas. Se prevé una duración mínima de 5 años para todo tipo de contratos, sin distinción entre agrícolas y ganaderos.

El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por sí solos arrendar casas y predios rústicos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de simple administración
Los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582).
En los arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real sólo da lugar a aumento o disminución del canon en los casos señalados y según las reglas establecidas en la venta

(C.C. art. 1.619).
El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar una prorroga, excepto en los predios rústicos que funciona de una forma diferente.
Casi todas las normas jurídicas contenidas en el Código Civil sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rústicos (art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que surgieron antes o después de la Ley de Regulación de Alquileres; no así las normas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, que siguen vigentes y no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

 

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos. Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad. Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles. Art. 523.- El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio. Art. 524.- Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.